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任志强说话了：中国房地产没有泡沫 赶紧拼命买房
2017 年8 月23 日，北京（楼盘）华远企业号，清华大学国家金融研究院副院长朱宁携手光大证券全球首席经济学家彭文生做客中国金融博物馆书院第 7普通话规范字手抄报1期读书会，与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长任志强共同分享“金融与房地产的稳定发展”。
以下是任志强在读书会上分享的核心观点+全套PPT：
中国房地产没有泡沫
日本出现房地产泡沫，普通话规范字手抄报是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓房子还不起贷了，但是没看到多少地产商倒了。
我们看看08 年之后美国出现的金融危机，很多银行不行了，很多老百姓还不上贷款了，我看中国不会出现这种情况。 普通话规范字手抄报
中国的情况比较特殊，因为美国、日本大部分属于低首付或零首付，很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分，中国你们都说房地产泡沫可能出现，我们假定可能出现，会出现什么情况普通话规范字手抄报呢？
银行会因为个人信贷而垮台吗？我们个人住房用住房基金担保，会说房子我们不要了吗？
拼命去买房吧
当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。
尽管政府信誉和市普通话规范字手抄报场条件之间做了一部分调整，但是从今年开始建共有产权房，多少年能建到百分之多少啊。
在现有住房这么大比重范围内，多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗？我估计 5 年达不到 2％，1普通话规范字手抄报0 年达不到5％，你们不信试试看。
谁胆大谁赚钱
房子金融属性不变
新加坡人把数字搞得很清楚，但他是按新币计算的，我们是按人民币计算的，从现在来看，新加坡的房价每平米和厦门的房价相比，除了一个货普通话规范字手抄报币值以外，可能还是新加坡的贵一些。
新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多，而不是说他的商品房价格和我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了，谁胆大谁能赚钱，如果政府不改变信用和基础条件的话，普通话规范字手抄报金融属性是不会改变的。
只要用平均数去估算市场
都是错的
你们刚才说了新加坡房价，纽约房价，和各地的房价，你们查过没有，他们的房价用的中位数，只有中国用的是平均数。
也就是说，他们的政府只管中普通话规范字手抄报位数以下的房子，因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的，中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系，那都是富人的奢侈品。
不能和穷人的住房搁在一起去平均，然后公布一个平均数，这是一个错误普通话规范字手抄报的概念，只要你用平均数去做概念，基本上都是错的。
刚才问了一圈租金，我告诉你，中国如果计算租金回报率，大概平均在200％-300％，你们听了觉得很吓人吧？
如果我们用平均房价和市场平均租金去计算，普通话规范字手抄报那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率，大概平均 1.5％-3.5％，但是我为什么说我们中国的租金回报率是200％-300％，是因为我们大约有 60％的是自建房和福利住房，包括房改房平均价格在北京 普通话规范字手抄报1430 块钱一平，再扣除工龄，大平均 750 块钱一平，60 平米的房子，42000 块钱一平，现在一个月租金 6000 块钱。 也就是说一年的回报率高于所有的购房成本，所以如果把这些房改房和旧房的普通话规范字手抄报租赁价格回报率和商品房平均下来，平均回报率有 200％-300％。 这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金，才导致我们商品房价的高价房租，除了那些奢侈品消费以外，一般人给的租金很低。
绝对不能用普通话规范字手抄报平均数，尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一，你们知道上海的户均面积在全国排第几吗？平均 66平，在全国排倒数第五。
反而那些村镇，尤其是三四线城市的住房户均面积远远大普通话规范字手抄报于国家标准，到了90-110 平，美国平均 247 平，澳大利亚最大，户均面积 253平，上海和国际水平相差很远。
你们不要以为看见中国高楼大厦都很好，还有很多破地方，上海大概还有500 多套鸽子笼普通话规范字手抄报，没有厨房、厕所，因此当你用平均数去讨论问题的时候，通常会犯错误。
如果不取消这几个税种
美国的房地产税最高的是纽约，大概 6％，911 之前大概2％不到，因为911 提到了4％，后来又提到了 6普通话规范字手抄报％，但是纽约房价也是美国最高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为 100 的话，现在大概是 312，房产税对抑制房价没有任何作用。
中国有没有房产税，有，1951 年的时候，内政部下达了一个实普通话规范字手抄报行房产税的命令，这个命令到文革以后，到 1986 年又重新做了一次修改，叫做我们现在执行的暂行条例。
这个暂行条例上，对居民住房免征房产税，而不是说中国没有房地产税，他们说的只是对住宅部分中国不用收普通话规范字手抄报。
但是中国的房价不光只是住房的房价，其他的房子也叫房价，因为你在土地拍卖的时候有工业土地，有综合用地，有商业，有住宅，它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税，但是我们不承认他没有收房地产税普通话规范字手抄报，是因为从1951 年的房产税做了四次剥离。
第一次剥离大概是 1954-1956 年期间，有了工商税，这个之前是没有工商税的，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税；
第二个剥离是教育附加和城市维普通话规范字手抄报护事业税，也是从原有的房地产税中剥离出来的；
换句话说，要想实行房产税，最少应该把从过去房地产税中剥离出来的 4-5 种税先取消，为什么物业费不叫房地产税，就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个普通话规范字手抄报税种。
因此大家不用关心房地产税什么时候出台，只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消，那边取消了这边就要收了，那边如果不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。
房地产可能的发展趋势
普通话规范字手抄报
2017年8月
什么是充分市场？
交易权
私有财产保护
定价权
资源自由配置
普通话规范字手抄报
影响市场的因素
国家基本制度
宏观经济政策
微观经济政策
市场中的供求关系
国家基本制度
土地制度（单一来源）
户籍制度（普通话规范字手抄报城市差别）
金融制度（分享红利）
社会化租赁（地价、税收）
资料来源：中国土地勘测规划院、城市地价动态监测组
2017年第二季度三大重点区域地价水平值
单位：元/平方米
资料来源：普通话规范字手抄报中国土地勘测规划院、城市地价动态监测组
2017年第二季度一二三线城市地价水平值
单位：元/平方米
资料来源：中国土地勘测规划院、城市地价动态监测组
资料来源：中国土地勘测规划院、城市地价动态普通话规范字手抄报监测组
当前的宏观政策
三去一补
稳中求进
防范金融风险
决定政策的因素
翻两番的目标
国际经济变化
在经济增长与防风险之间求平衡
货币政策
信贷政策：普通话规范字手抄报收紧
融资政策：限制、严管
货币总量：从紧
资金价格：上升
今年5月，108家房企
新增融资：579.69亿元 降45.3%
银行贷款： 普通话规范字手抄报 降：29.6%
票据、债券： 降49.9%
2015-2016年新增有息债务 8520 亿元
2010-2014年新增有息债务 8200 亿元
如果政策持续
普通话规范字手抄报普通话规范字手抄报 明年资金紧张
投资、销售下行
库存增加
下调政策的条件
房地产快速下行
经济发生波动
房地产有“四最”的作用（见效快、总量大、需求大、
财政支撑）
微观政策
限购： 影响：资金流向
限贷： 社会心理 限价： 价值取向 限卖： 普通话规范字手抄报 资源分配 商住： 消费能力和权利 学区：
摇号
供求关系
城市化进程
市场资源
不变的部分
已投入的普通话规范字手抄报项目
住房需求
购买力
价格预期和变化
变化的部分 投资能力（开发商）
资金周转（开发商）
库存
市场自身规律（不变）
城市化：向大中城市集中，特大城普通话规范字手抄报市限制
城市稀缺资源不变
已形成投资继续
需求和改善旺盛
市场自身规律（可变）
价格预期：双轨制
购买力下降
投资能力减弱
库存 从降转升
资金周普通话规范字手抄报转与还贷高峰叠加，引发价格变化
大城市五年人口增长数据
五年人口负增长城市
目前的经济情况
资料来源：国家统计局
资料来源：彭博资讯、CEIC、投资策略组，截至2017年6月14日 资普通话规范字手抄报料来源：彭博资讯、CEIC、投资策略组，截至2017年6月14日 资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
资料来源：国家普通话规范字手抄报统计局
资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
资料来源：彭博资讯、CEIC、投资策略组，截至2017年6月14日 销售额：43632亿元
个贷额：9600亿元
占比：22%普通话规范字手抄报
销售面积：54820万平方米
销售额：43632亿元
平均价：7959.1元/平方米 去年5月约7552元/平方米 增普通话规范字手抄报长：5.4%
资料来源：彭博资讯、CEIC、投资策略组，截至2017年6月14日 资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
数据来源：伟业我爱我家集团.数据中心
房地产政策特点
逆向调控
普通话规范字手抄报 人向特大城市集中
地向中小城市倾斜
好时压，坏时救
房企的危险
现金流扛不过周期低潮
无法实现低潮购地，高潮卖房
房地产实现真正市场化
财政对土地的依赖
土普通话规范字手抄报地政策
普通话规范字手抄报户籍政策
税收政策
